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  • 01.05.2017
  • Volker Lehmkuhl
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Neubau > Standort > Baugrundstück

Das richtige Baugrundstück finden

Ein Baugrundstück zu kaufen, ist oft der erste Schritt zum eigenen Haus. Doch ein gewisses Risiko ist immer dabei. Nur wenn ihr möglichst alle Fakten kennt, könnt ihr euch richtig entscheiden. Unser Fahrplan gibt einen Überblick.

Noch vor einigen Jahren konnten es sich viele zumindest überlegen, wo sie leben wollen. Heute muss man als angehende Bauherren oft das Grundstück nehmen, das verfügbar und bezahlbar ist. Trotzdem solltet ihr überlegen was es wert ist, zwar in engerer Nachbarschaft, dafür fußläufig oder mit dem Fahrrad einkaufen zu können, einen Anschluss an öffentliche Verkehrsmittel zu erreichen, oder das die Kinder Schule und Freizeitaktivitäten ohne Fahrdienst erreichen können. Langfristig kann das teurere aber zentrumsnahe Domizil finanziell und wegen der sozialen Kontakte die bessere Wahl sein. Ob das möglich ist, hängt stark von der Region und den Grundstückspreisen ab.

Bebauungsplan: Eingebaute Hemmnisse

Die Festlegungen im Bebauungsplan können euch aber bei bei vielen Dingen einen Stein in den Weg legen. Etwa wenn ein Satteldach nach Westen oder Osten geneigt sein muss, statt optimaler Weise nach Süden und Norden, was die Nutzung der Solarenergie einschränken kann. Oder die regelmäßige Verfeuerung fester Brennstoffe ist aus Gründen des Immissionsschutzes verboten, den kuscheligen Kaminofen kann man sich dann abschminken. Hierzu zählt auch ein Anschlusszwang an die Erdgasversorgung, wobei das heute nicht mehr so häufig vorkommt, wie früher als die Kommunen damit ihre Stadtwerke pushen wollten.

Reihenhaus

Erst lesen, dann unterschreiben

Habt ihr ein passendes Grundstück gefunden, solltet ihr – wenn möglich – auf keinen Fall vorschnell unterschreiben. Auch wenn der Bauplatz auf den ersten Blick attraktiv ist und andere Interessenten angeblich Schlange stehen.

Auf dem Bauordnungsamt erfährt ihr, ob das angebliche Schnäppchen überhaupt Bauland ist oder nur Rohbauland oder gar Bauerwartungsland. Dann kann es noch Jahre dauern bis ein Bebauungsplan erstellt und genehmigt ist. Und dann habt ihr immer noch keine Baugenehmigung.

Die Gemeindeverwaltung weiß auch, ob ein qualifizierter Bebauungsplan für das Gebiet vorliegt und welche Vorgaben er macht. Verschiedene Ämter helfen mit zusätzliche Infos: Tiefbauamt, Stadtwerke und Stromversorger geben Auskunft über die Erschließung mit Straßen, Wasser/Abwasser, Strom, Telefon, Kabelfernsehen und gegebenenfalls Erdgas. Auf jeden Fall am besten ist, nur voll erschlossene Grundstücke zu kaufen. Ansonsten solltet ihr im Kaufvertrag festlegen, wer, auch zukünftige, Erschließungskosten bis zur Grundstücksgrenze übernimmt. Die Kosten von der Grundstücksgrenze bis ins Haus übernehmt in der Regel ihr als Käufer.

Einen Besuch beim Grundbuchamt kann ebenfalls sehr aufschlussreich sein. Hier bekommt ihr Einblick zu den aktuellen und früheren Eigentümern. Dabei stößt man nicht selten auf unangenehme Überraschungen: Der Verkäufer ist gar nicht der Eigentümer, ein Nachbar hat Übergangs- oder Überfahrrechte, die Kommune hat sich vor Jahrzehnten ein Vorkaufsrecht eintragen lassen, das Grundstück ist bis an die Grenze mit Hypotheken belastet, die vom Verkaufspreis gar nicht gedeckt werden, sodass eventuell die Bank noch ein Wörtchen mitreden könnte.

Achtung Altlasten

Aber auch andere Altlasten können zur Last werden. Vorsicht bei Grundstücken von früheren Gewerbebetrieben: Chemikalien können auch bei vermeintlich sauberen Branchen im Boden lauern, zum Beispiel durch eine undichte Betriebstankstelle oder weil der Betrieb doch nicht so sauber gearbeitet hat, wie der Verkäufer standhaft versichert. Möglicherweise gibt es auf dem Bauamt ein Altlastenkataster, Sicherheit verschafft aber erst eine aufwendige Bodenprobe. Habt ihr Zweifel, lasst lieber die Finger weg! Das Risiko eine Menge Geld in den Sand zu setzen ist einfach zu groß.

Falls es neben dem Grundbuch ein so genanntes Baulastenverzeichnis gibt, solltet ihr auch dort einen Blick hineinwerfen. Es wird üblicherweise bei der Baubehörde geführt. Solche Baulasten haben nichts mit Schadstoffen zu tun, können aber trotzdem einen erheblichen Einfluss auf die Nutzbarkeit des Baugrunds haben. Baulasten können Leitungsrechte sein, etwa wenn der Stromversorger eine neue Stromleitung bauen will. Auch Wegerechte anderer Personen über euer Grundstück, etwa von Nachbarn oder der Stadt können die Nutzung einschränken. Auch „beliebt“: das Recht der Nachbarn die Baugrenzen zu überbauen oder die baurechtlichen Abstandsflächen nicht einhalten zu müssen.

Altlasten

Lage, Lage, Lage

Das alles sagt aber noch wenig darüber aus, ob der geforderte Preis auch dem Wert des Grundstücks entspricht. Ausschlaggebend sind die Lage und die Umgebung: Sind Flugplätze, Straßen, Bahntrassen in der Nähe oder geplant? Verbreiten Gewerbe- und Industriebetriebe, Landwirtschaft oder eine Müllverbrennung störenden Gestank? Ein Blick in den Flächennutzungsplan der Kommune und eine Nachfrage beim Bauamt verschafft Klarheit. Zudem solltet ihr nochmal checken: Wie ist die Anbindung an den öffentlichen Nachverkehr, zu Schulen, Einkaufsmöglichkeiten, Freizeitmöglichkeiten? Und wer wohnt und arbeitet in der Nachbarschaft? Es macht auch Sinn, an unterschiedlichen Tagen zu unterschiedlichen Zeiten auf dem Grundstück zu sein, zum Beispiel auch mal nachts. Zu hören und zu spüren, wie es sich auf dem neuen Lebensmittelpunkt anfühlt, vertreibt die letzten Zweifel, oder eben auch nicht.

Aber auch die Topographie entscheidet mit über das spätere Wohnglück: Liegt der Baugrund in einer Senke, in der sich nachts die Kaltluft oder Nebel sammeln? Oder auf einer zugigen Kuppe? Wo geht die Sonne auf, wo unter? Oder werfen nahe Berge im Winter so viel Schatten, dass man den Planet wochenlang gar nicht sieht? Das alles solltet ihr in eure Entscheidung mit einfließen lassen, wenn es denn möglich ist.

Haus auf dem Land

Finanzielle Bewertung

Eine professionelle Grundstücksbewertung kann sinnvoll sein. Entsprechende Sachverständige findet man bei der Industrie- und Handelskammer (IHK), der Architektenkammer oder bei der bundesweiten Sachverständigendatenbank der IHK´s im Internet unter http://svv.ihk.de.

Für unbebaute Grundstücke wendet der Experte in der Regel das Vergleichswertverfahren an. Will heißen, er vergleicht Preise bereits verkaufter Grundstücke mit dem zu untersuchenden. Die Kosten der Bewertung orientieren sich an der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) werden aber häufig zu Festpreisen vereinbart.

Weniger detailliert dafür günstiger ist ein Blick in die Kaufpreissammlung des regionalen Gutachterausschusses, in dem Werte für vergleichbare Grundstücke verzeichnet sind. Auskunft geben auch hier die Bauämter. Auch Makler veröffentlichen Übersichten.

Bauvoranfrage stellen

Ist man sich mit dem Verkäufer über den Preis einig, sind alle Unklarheiten bereinigt und das Grundstück liegt im Bereich eines qualifizierten Bebauungsplanes, kann man den Kaufvertrag getrost unterschreiben. Vorausgesetzt natürlich die Vorstellungen vom eigenen Haus entsprechen den Bestimmungen des Bebauungsplanes.

In älteren Wohngebieten und außerhalb von Ortschaften, dem so genannten Außenbereich, gibt es häufig keinen qualifizierten Bebauungsplan. Dann ist vor dem Gang zum Notar eine Bauvoranfrage empfehlenswert. In ihr wird die Genehmigungsfähigkeit einer konkreten Planung abgefragt, allerdings nicht so detailliert, wie in einem Bauantrag. Nach einem bis zu drei Monaten bekommt man dann die Antwort in Form eines Bauvorbescheides, an den die Gemeinde je nach Bundesland ein bis drei Jahre gebunden ist. Für eine Bauvoranfrage braucht man normalerweise keinen Architekten, manchmal nicht einmal ein bestimmtes Formular. Da sich der Bescheid aber nur auf die konkrete Anfrage bezieht, ist bei umfangreicheren Vorhaben der Rat eines Architekten die finanziell aufwändigere aber sicherere Variante.

Volker Lehmkuhl

Redaktionschef

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