(c) Stadt Backnang

  • 01.05.2017
  • Volker Lehmkuhl
  • 1
Neubau > Standort > Baugesetzgebung

Einen Bebauungsplan lesen

Einfach so drauf los bauen ist nicht! Zumindest nicht in Deutschland! Schon vor dem Grundstückskauf lohnt deshalb ein Blick in den Bebauungsplan.

Ein Bebauungsplan ist in einen Text- und einen Planteil. Enthalten die Ausführungen im Plan Angaben über das Maß und die Art wie gebaut werden darf und über die überbaubaren Grundstücksflächen und die öffentlichen Verkehrswege, spricht man von einem qualifizierten Bebauungsplan. Ältere Bebauungspläne enthalten oft weniger konkrete Angaben, parallel zu ihnen müssen die Bestimmungen des Baugesetzbuches zum Bauen im Innen- und Außenbereich beachtet werden.

Legende Planzeichen Bebauungsplan c smarthomebau.de
(c) smarthomebau.de

Im Planteil finden sich dann wichtige Anhaltspunkte, die ohne Vorkenntnisse aber kaum zu entschlüsseln sind:

  • Sucht anhand der kursiv geschriebenen Flurstücksnummer zuerst euer Grundstück.
  • Eine dicke gestrichelte Linie zeigt euch die Grenze des Bebauungsplans.

Liegt das Grundstück innerhalb des Bebauungsplans, finden sich in einer kleinen Tabelle, der so genannten Nutzungsschablone, die wichtigsten Angaben zur Bebauung. Es bedeuten:

  • WA = Allgemeines Wohngebiet (hier ist nur Wohnen und eventuell freiberufliche Nutzung möglich)
  • GE = Gewerbegebiet
  • MI = Mischgebiet (erlaubt ist sowohl Wohnen als auch Gewerbe).

Die Baugrenze, eine Linie mit Strich – Strich – Punkt, zeigt an wie weit ihr auf dem Grundstück bauen dürft.

Die Baulinie, eine Linie mit Punkt – Punkt – Strich gibt an, bis wo man bauen muss. Also zum Beispiel welchen Abstand von der Straße ihr einhalten müsst.

Gibt es an der Grundstücksgrenze keine Vorschrift, gilt die Landesbauordnung, je nach Bundesland müssen 2,50 oder drei Meter Abstand gehalten werden, wobei je nach Gesetz Garagen und Carports auch direkt auf der Grenze stehen dürfen. Ein Architekt oder die Fachleute auf dem Bauamt helfen hier weiter.

Klein geschriebene Buchstaben geben die Bauweise an:

  • o = offene Bauweise, das heißt, Einzelhäuser (E), Doppelhäuser (D) oder Hausgruppen / Reihenhäuser (H) dürfen eine Gesamtlänge von 50 Metern nicht überschreiten.
  • g = geschlossene Bauweise, hier können Häuser ohne Grenzabstand errichtet werden.

Das Maß der Bebauung wird festgelegt durch:

  • GRZ = Grundflächenzahl, Eine Grundflächenzahl von 0,4 bedeutet, dass 40 Prozent des Grundstücks bebaut werden dürfen.
  • GFZ = Geschossflächenzahl, sie gibt an wie viele Quadratmeter Vollgeschossfläche zulässig sind. Bei einer Geschossflächenzahl von 0,4 darf auf einem Grundstück mit 500 Quadratmetern 200 Quadratmeter Wohnfläche entstehen, ohne Dachgeschoss.

Eine römische Zahl (I, II, III ...) gibt an wie viele Vollgeschosse gebaut werden dürfen. Das sind alle Stockwerke ohne Keller und Dachgeschoss.

Dazu kann die Art des Daches (Satteldach, Flachdach, Pultdach), die Höhe des Dachfirstes, des Dachtraufes und die Dachneigung (DN) vorgeschrieben werden.

In Verbindung mit einer niedrigen Grundflächenzahl und einer flachen Dachneigung kann es dann zum Beispiel vorkommen, dass das Dachgeschoss nur wenig nutzbaren Platz zur Verfügung steht. Das hat dann Auswirkungen auf die gesamte Planung, wenn ihr zum Beispiel eine bestimmte Wohnfläche braucht oder wünscht.

Auch die Richtung des Dachfirstes, die Zahl und Form von Dachgauben und Art und Farbe der Dachdeckung kann vorgeschrieben sein.

Während das Bauen im Außenbereich nur in bestimmten Ausnahmefällen genehmigt wird, gilt im Innenbereich die bestehende Bebauung als Maßstab. Die entsprechenden Gebiete werden auch Paragraf 34-Gebiete genannt, nach dem entsprechenden Passus im Baugesetzbuch.  Danach ist „innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile ist ein Vorhaben zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist. Die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse müssen gewahrt bleiben; das Ortsbild darf nicht beeinträchtigt werden.“.

Volker Lehmkuhl

Redaktionschef

Mehr erfahren

Kommentare

David Adam sagt:

Super Beschreibung der Typologien


1000 Buchstaben übrig